Эксперт по недвижимости рассказал, сможет ли арендатор участка на Малой Земле выкупить участок
Уже неоднократно «Блокнот» писал, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0310001:1188, сформированный в охранной зоне двух памятников (в том числе – Малой Земли), выставлен на аукцион на право заключения договора аренды.
Срок аренды определён Постановлением главы администрации – 2 года 6 месяцев. При этом участок предназначен для строительства объекта общественного питания. В связи с этим у некоторых новороссийцев закономерно возникает вопрос: что будет с кафе, когда срок аренды истечёт? Почему участок выставлен именно на аренду, а не на продажу? Не является ли это хитрой схемой для приобретения преимущественного права покупки земельного участка по кадастровой, а не рыночной стоимости? Ведь в случае, когда физическое лицо планирует выкупить земельный участок у муниципалитета, проводится аукцион. Право выкупа земельного участка получает гражданин, предложивший наиболее высокую цену за земельный участок. Сколько предприниматели готовы отдать на торгах за земельный участок на пересечении нескольких пешеходных потоков, ещё и в водоохранной зоне – предположить трудно. Наличие договора аренды должно существенно снизить цену и позволить остаться +- на уровне кадастровой стоимости.
Так это или нет, и применяется ли такая практика в Новороссийске? За разъяснениями «Блокнот» обратился к эксперту по недвижимости, генеральному директору ООО «Центр содействия строительству и инвестициям» Сергею Якушеву.
- С точки зрения земельного законодательства, преимущественное право покупки земельного участка предусматривается только тогда, когда на арендуемом земельном участке расположен объект капитального (прочно связанного с землёй) строительства, право собственности на который зарегистрировано на арендатора. В этом случае, да, владелец объекта недвижимости имеет преимущество приобретения в собственность земельного участка по рыночной стоимости (делается независимая оценка). Что касается данного земельного участка. Он расположен в охранной зоне объекта культурного наследия Турецкая крепость Суджук Кале XVIII в. и вблизи мемориального комплекса Малая Земля. Ещё и в водоохранной зоне Чёрного моря. Если режим охранных зон запрещает капитальное строительство, арендатор сможет возвести только некапитальный объект, например, сезонное кафе. В любом случае, такие объекты рассматриваются на Градостроительном совете города Новороссийска на предмет архитектурного облика и соблюдения нормативов. И, что важно, если объект строительства будет некапитальным, то арендатор участка не получает преимущественного права покупки земельного участка, и его продажа будет проходить конкурсные процедуры. В этом случае будут проводиться торги, и приобрести участок сможет тот, кто предложит за него большую сумму. «В данном контексте говорить о занижении стоимости земли и уменьшении дохода бюджета некорректно», —объясняет Сергей Николаевич. – По опыту, в прошлом году в Новороссийске такая ситуация складывалась в единичных случаях. Немногие изъявляли желание выкупить участок по кадастровой (рыночной) стоимости, находящийся в аренде. Разброс стоимости сотки на берегу Чёрного моря довольно большой, но, так или иначе, земля здесь дорогая. А на аукционе может стать ещё выше. Поэтому в основном предприниматели предпочитают делать выбор в пользу аренды земельного участка. Отмечу, что законодательство не предусматривает продления договора аренды. Когда истекает срок действия договора (в данном случае – 2 года 6 месяцев), администрация публикует Постановление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, и по результатам конкурса заключается новый договор аренды. С точки зрения пополнения городского бюджета – вариант действенный.
Также Сергей Якушев поделился своим мнением по градостроительной политике, реализуемой в Новороссийске, в целом. В том числе не обошёл эксперт стороной и отношение к этой политике местных жителей. Об этом читайте в следующих материалах «Блокнота».
Анастасия Мухтарова
