Чего новороссийцам ждать от «города в городе» - комплексной территории «Южный парк»

В распоряжении «Блокнота» имеется схема комплексного развития территории, которая будет реализовываться в рамках трёхстороннего соглашения между застройщиками и администрацией Новороссийска.

На минувшей неделе, пожалуй, во всех городских пабликах и чатах «прошла» новость о том, что в районе Мысхакского шоссе будет построен «целый городок с необходимой жилой, социальной и инженерной инфраструктурой». В «городке», как уже знают многие, будут построены школа на 1750 мест, детский сад на 650 мест, поликлиника, а также скверы и спортивные площадки. Но где он будет построен, и сколько там будет жилых домов? В открытом доступе этой информации нет.

Но «Блокнот» получил схему комплексного развития территории и выяснил будущее название комплекса, этажность домов и нашёл участок, на котором будет реализовываться проект комплексного развития территории.

Начнём с самого начала – с названия будущего ЖК – «Южный парк». Такое название в Новороссийске появляется не впервые. В 2021 году «Блокнот» немало публикаций посвятил первой версии «Южного парка», которая изначально должна была строиться на так называемом «сапоге» в Мысхако. А до «Южного парка» этот проект назывался «Гармонией моря-2».

Это должен был быть 9-этажный ЖК на узкой полоске земли в плотно застроенном районе Мысхако. В 2019 году ООО «НСК-Групп» (выступающее одной из сторон заключенного соглашения) получило разрешение на строительство «Гармонии моря-2». В этом же году, несколькими месяцами позднее, администрация Новороссийска предоставила застройщику разрешение на отклонение от предельных параметров строительства в части увеличения максимального количества этажей – 10 (один подземный). Напомним, что речь идёт о территориальной зоне Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами не выше 8 этажей включая мансардный). Контроль за выполнением данного постановления возложили на тогдашнюю и.о. замглавы Екатерину Демченко.

Против такого решения выступили соседи планируемого ЖК. Они подняли «на уши» все инстанции, и в результате в Мысхако с проверкой приехали сотрудники Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. По результатам проверки краевики внесли в адрес администрации Новороссийска предписание об отмене постановления, поскольку документ был принят с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ и документов территориального планирования. В результате администрация Новороссийска в порядке самоконтроля отменила постановление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров и выданное разрешение на строительство.

Застройщик пытался оспорить это в суде. И сначала ему это удалось: Октябрьский районный суд Новороссийска удовлетворил исковые требования. Однако администрация, уже «получившая» за нарушения от краевого Департамента, обжаловала данное решение в Краснодарском краевом суде.

Тогда руководство ООО «НСК-Групп» решило пойти другим путём. Был разработан совершенно новый проект строительства жилого комплекса, получивший название «Южный парк». Согласно новому проекту строительства, застройщик намеревался за собственные средства благоустроить парк, разбить дорожно-тропиночную сеть и протянуть линии наружного освещения. Взамен Донских просил согласовать превышение нормативов по этажности. К этому моменту достичь договорённостей стало ещё сложнее: в Правила землепользования и застройки Новороссийска внесли изменения, и территорию, где планировалось построить «Южный парк», отнесли к зоне Ж-2 (зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами до 4 этажей, включая мансардный). А застройщик хотел построить не менее 7 этажей. В противном случае брать на себя социальную нагрузку в виде парка и дорог было бы экономически невыгодно.

Однако проект не был реализован. Тогда застройщик взял на себя социальную нагрузку и разработал проект комплексного развития территории. В него вошли, как писала пресс-служба администрации Новороссийска, школа, детский сад и поликлиника. А также, как стало известно «Блокноту», девять многоквартирных многоэтажных домов. Пять из них – восьмиэтажные, оставшиеся четыре – переменной этажности: от 8 до 18 этажей. Этажность обозначена на схеме синими цифрами:

Важным условием заключенного соглашения о комплексном развитии территории является то, что жилые дома могут быть введены в эксплуатацию только после ввода социальных объектов. Иными словами, сначала детский сад, школа и поликлиника, и только потом – жильё.

Известно, что реализовываться проект «Южный парк» будет на территории микрорайона 5-я Бригада, однако, часть проекта затрагивает и территорию вышеупомянутого сапога. Это идёт вразрез с действующими Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки Новороссийска. Да и в проекте нового Генплана территория, отводимая под комплексное освоение, вообще обозначена как зона сельскохозяйственных угодий – под виноградники.

С другой стороны, детские сады и школы, а также медучреждения, расположенные в Южном районе, давно переполнены, и вопрос строительства социальных объектов стоит крайне остро. Комплексное развитие территории – механизм, который позволяет администрации «закрывать» эти «дыры» руками застройщика. Но и интересы бизнеса необходимо учитывать, не вгоняя его в «минуса» социальной нагрузкой. Отсюда – и превышение этажности в границах сельского округа по соседству с частным сектором. И равноценный ли это обмен – решать новороссийцам.

Анастасия Мухтарова