Можно ли назвать новый Генплан Новороссийска панацеей: мнение эксперта общественного совета

Прошло уже достаточно времени с того дня, как ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства» (далее – ООО «НИИ ПГ») впервые показало новороссийцам концепцию будущего Генерального плана Новороссийска.

Ранее в серии публикаций мы рассказали о том, к каким выводам при разработке документа пришли разработчики – каковы самые актуальные проблемы Новороссийска и сколько, чего и в каких количествах нужно, чтобы их решить.

Но Генплан – это не просто «мало школ, надо строить больше». Это сложный документ перспективного развития, затрагивающий множество интересов. Своим мнением о том, насколько проект Генплана учитывает интересы граждан, власти и бизнеса, с «Блокнотом» поделился член Общественного совета по Генплану, генеральный директор ООО «Центр содействия строительству и инвестициям» Сергей Якушев.

- Для меня важен вопрос необходимости учитывать преемственность принятия градостроительных и управленческих решений. В противном случае это может негативно отразиться на инвестиционном климате в городе Новороссийске в частности и в Краснодарском крае в целом, так как в предыдущие годы намерения собственников и инвесторов были одобрены и учтены краевыми и федеральными органами исполнительной власти, что нашло отражение в действующем Генеральном плане и ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки - прим. ред.). В последующих изменениях в Генеральный план приняты достаточно качественные, научно обоснованные решения, и многие из них эффективно реализуются в настоящее время (территории под социальные объекты, земельные участки для многодетных семей, доступное жильё в многоквартирных и индивидуальных домах, новые рабочие места на промышленных и логистических предприятиях). Инвестклимат пошатнётся сразу в момент принятия Генерального плана в том виде, в котором он сейчас представлен. Я могу привести два конкретных примера, которые озвучивал и на заседании Общественного совета: это станица Раевская и хутор Дюрсо.

В станице Раевской есть территория, идущая вдоль главной дороги. Начиная с 2011 года всеми разработчиками Генплана эта территория планировалась для выноса промышленных предприятий из городской черты, под развитие высокотехнологического производства, логистики, промышленности и создании несколько тысяч рабочих мест. В 2019 году администрацией предлагалось там создать особую экономическую зону и промышленный парк для привлечения инвесторов в области производства и промышленности. ООО «НИИ ПГ» предлагают всё вернуть в земли сельскохозяйственного назначения, что значительно замедлит развитие Новороссийска и Краснодарского края в целом.

Что касается территории в районе хутора Дюрсо, бывшей базы «Спутник» и двух прилегающих участков (общая площадь составляет около 20 гектаров), здесь планировалось развитие туристско-рекреационного кластера. Территория с 2011 года находилась в курортной функциональной зоне. На Сочинском инвестиционном форуме было заключено инвестиционное соглашение между Министерством курортов Краснодарского края, Администрацией Новороссийска и правообладателем территории о развитии современного гостиничного комплекса. Разработан Проект планировки туристско-рекреационного кластера (ТРК) «Абрау-Утриш», утверждённый Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в 2016 году. Проект включает парк и территорию пансионата «Шингари» в селе Сукко, селе Большой Утриш, хуторе Дюрсо, селе Абрау-Дюрсо, селе Широкая балка. То есть это огромная территория, Черноморское побережье. В соответствии с этим Проектом планировки, участки входят в зону санаторно-гостиничного назначения. На сегодняшний день есть соглашение с Корпорацией «Туризм.РФ» о совместной реализации на данной территории инвестпроекта «Туристско-рекреационный комплекс «Costa-Alta Дюрсо». Прямо сейчас ведётся работа по изысканиям и проектированию. Развитие этой территории – огромная, комплексная работа.

Также в рамках реализации проекта ТРК на этих участках предусмотрено строительство яхтенной марины. В проекте Генплана проектировщики учли строительство марины в разделе «Транспорт». Но они не учли того, что если вся эта территория не будет развиваться так, как планировалось изначально, то никакой яхтенной марины там не будет никогда. Из трёх участков, планируемых к развитию в области рекреации, ООО «НИИ ПГ» оставляют только один, и то «урезают» его, а часть отображают как зону лесов, и в случае утверждения Генплана в таком виде реализация инвестпроекта туристско-рекреационного кластера будет под угрозой срыва.

ООО «НИИ ПГ» говорит: «Надо отменять некоторые проекты планировки». А как отменять? Это официальный нормативно-правовой акт. Его никто не оспорил. В Градостроительном Кодексе РФ сказано: документы территориального планирования разрабатываются с учётом ранее принятых муниципальных, региональных и федеральных нормативно-правовых актов. И проекты планировок должны быть учтены в Генплане в том виде и в тех объёмах, в которых они утверждены.

Да, законодательством предусмотрена процедура внесения изменений в ранее принятые акты. Но просто отменить его, поставив перед фактом с формулировкой «Мы так видим»… Это сильно ударит по инвестиционной привлекательности Новороссийска и в целом противоречит Градкодексу.

Вторая проблема нового Генплана, которую я вижу, более точечная – перенос автовокзала на инвестиционную площадку «Новороссийского морского торгового порта», на которой запланировано развитие – это похоже на то, что разработчики не владеют информацией по каким-то инвестиционным программам группы компаний НМТП. Они ни с кем не согласовывали это решение. Просто взяли информацию по этим площадкам откуда-то. Конечно же, это невозможно. По крайней мере, без учёта мнения порта. Это как минимум говорит о недостаточной проработанности вопроса. Каковы последствия? Даже если Генплан будет принят в текущей версии, с автовокзалом на территории Порта, собственник может просто отказать в размещении автовокзала на своей территории и через суд оспорить Генплан в этой части, поскольку здесь потенциальна угроза нарушения прав.

Что-то похожее мы наблюдаем и в ряде населённых пунктов – Натухаевской, Раевской, Мысхако – там, где многодетным выдавали участки под ИЖС. Сейчас часть из них предлагают оставить за пределами населённого пункта в зоне сельскохозяйственного использования. Люди по-прежнему смогут использовать свои участки по целевому назначению, то есть если у них стоит вид разрешённого использования «Для индивидуального жилищного строительства», и уже зарегистрировано право на жилой дом, жилья их никто не лишит. Но новое строительство за границами населённого пункта будет невозможно.

Сколько жители и собственники недвижимости пережили, когда по их землям планировали дорогу Южный обход? Так этим проектом Генплана ещё планируется вообще исключить их из границ населённого пункта и оставить их в зоне сельскохозяйственного использования.

Некоторые земли, которые в последнее время выделялись многодетным семьям, под строительство социальных объектов, под кладбища – эти земли не все были муниципальными. Они принадлежали конкретным лицам и являлись их частной собственностью. В рамках инвестиционных соглашений эти земли были переданы администрации. Уже переданы. И на эти территории также были разработаны проекты планировок (например, ЖК «Южная долина» в станице Натухаевской, южная и западная часть станицы Раевской, ЖК «Радужный»). В новом Генплане они совершенно не учтены. Это проблема, которая затрагивает уже не крупных землевладельцев, а собственников маленьких земельных участков, которые планировали строить для себя дома. Например, на часть земельных участков, выделенных многодетным, город уже скорее всего начал выдавать разрешения или уведомления на строительство. Потому что, логично предположить, многодетные будут строить дом на средства материнского капитала. А для того, чтобы обрести такую возможность, необходимо предоставить разрешение на строительство. Есть и те, кто уже начал строиться. Сегодня они строятся, но после принятия такого генплана и ПЗЗ, Росреестр скажет: «Так у вас участки в зоне сельскохозяйственного назначения» и откажет. Это проблема. Но кто будет отвечать за это? Пока непонятно.

Четвёртый краеугольный вопрос – сохранение виноградников в Мысхако и в Южном внутригородском районе. Проектом Генплана предусмотрено вернуть все виноградопригодные земли в категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и выращивать виноград. Только ООО «НИИ ПГ» не учитывают, что для того, чтобы полноценно выращивать виноград с соблюдением технологии и санитарных норм, должна быть санитарно-защитная зона 1 км от виноградника. Потому что виноград надо опрыскивать, обрабатывать от болезней и вредителей. Поэтому в санитарно-защитной зоне не должно быть жилья. Вот как представить «правильный» виноградник на так называемом «Сапоге» в Мысхако? Жители и так задыхаются от плотной застройки, ещё и облака удобрений и обработки на них полетят. Там уже сегодня не выдерживается норматив по санитарно-защитной зоне. Именно поэтому было принято решение о том, что в границах населённого пункта виноградников быть не должно. Руководство винзавода «Мысхако» согласилось с этим, разбило новые виноградники за границами населённого пункта и стало расценивать оставшиеся виноградники в черте города как город, то есть под развитие населённого пункта.

Кроме того, в Генплане 2011, 2015, 2018 и 2020 годов были утверждены границы населённого пункта, которые есть сейчас. И они проходили согласование в администрации Краснодарского края. Естественно, они видели особо ценные, виноградопригодные земли и то, что эти земли входят в границы населённого пункта. Если бы они были не согласны с этими границами, они бы поручили исключить эти земли из городской черты. Но поскольку граница утверждена и стоит на кадастровом учёте, в границах населённого пункта не может быть особо ценных земель сельскохозяйственного назначения. Всё. Это свершившийся факт. Это – земли населённого пункта.

Есть примеры, когда такие земли выводились за пределы населённого пункта. Например, огромный виноградник селе Федотовка. Но это было объективное исключение: собственник не планирует развивать здесь населённый пункт. Исключили – и нет никаких проблем. Это объективно «сельхозка». Иными словами, пока ничьи права не нарушаются, и есть обоснование, можно переносить границу населённого пункта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Но как только чьи-то права нарушаются (а в случае с «Сапогом» они нарушаются), возникают проблемы.

Это – часть из тех проблем, которые увидел я. Точечно их больше. Но в целом если говорить о моём отношении к представленной нам, членам Общественного совета, концепции Генплана, я считаю, что в существующем виде он не может быть принят. Он не учитывает баланс интересов. Главным интересом разработчиков я вижу не благополучие жителей Новороссийска и Краснодарского края, а стремление создать как можно более удобный Генплан, который можно будет поскорее согласовать и утвердить и сразу же вносить в него изменения. Если смотреть с этой точки зрения, то да, в этом виде Генплан может быть утверждён. Предполагаю, что разработчики Генплана недостаточно глубоко понимают потребности жителей, администрации и бизнеса, и поэтому преподносят существующую концепцию как единственно возможный вариант. Который, как ни странно, очень удобен для разработчиков. Стремление достичь большего баланса интересов, чем мы видим сегодня, может потянуть сложности при согласовании Генплана с региональными и федеральными властями – в части лесов, в части земель сельскохозяйственного назначения. Плюс политические моменты. Из-за этого сроки принятия Генплана сдвинутся, и сроки исполнения муниципального контракта, следовательно, тоже. Чтобы внести корректировки хотя бы в части границ населённых пунктов, нужно провести огромную сопутствующую работу по приведению в порядок через нормативные, или даже судебные акты те реестры территорий, который я перечислял выше – лесные земли, сельскохозяйственные земли и реестр недвижимости (прав собственности). Разработчику, несомненно, интересно выполнить свои обязательства по муниципальному контракту. Это же тоже бизнес. Ведь «НИИ» — это, в первую очередь, общество с ограниченной ответственностью. В Уставе у них прописано, что основная цель – извлечение прибыли. Это нормально, так и должно быть. Но с точки зрения баланса интересов и преемственности ранее принятых решений, думаю, депутаты не смогут принять этот Генплан с чистой совестью, и потом сказать жителям в глаза: «Это классный Генплан, сейчас, чуть-чуть потерпите, после этого вы заживёте лучшей жизнью».

Анастасия Мухтарова