Призрачная экономия: почему вторичное жилье выходит дороже квартиры в новостройке

С каждым годом Новороссийск активно разрастается, а на рынке недвижимости появляются всё более привлекательные варианты. И только один вопрос остаётся вечным: что же выбрать - новостройку или вторичное жильё?

Несмотря на то, что второй вариант, кажется, бюджетнее, у него есть много подводных камней. «Блокнот» совместно с генеральным директором ООО «Ассоциация Застройщиков» Сергеем Шаглиным разобрал минусы вторичного жилья, чтобы вы были готовы к любой непредвиденной ситуации.

По новостным лентам все чаще мы видим информацию об обрушении домов, взрывов газа, пожаров по причине старой электропроводки, отсутствие водоснабжения и проблем с канализацией и многое, много другое. На данный момент в России происходит естественная реновация жилья, так как на вторичном рынке имеется огромное количество проблем, которые невозможно решить в короткий срок, а только продолжают накапливаться как снежный ком.

Призрачный капремонт

Фактически в России только с 2008 года под контролем государства стал формироваться бюджет на выполнение капитального ремонта МКД. За это время в домах, возраст которых составляет более 15 лет, сильно износились теплосети, системы водоснабжения и водоотведения. Из-за этого часто случаются аварии и прорывы, в результате которых люди остаются без отопления, света и воды. Для Новороссийска проблема особо актуальна, ведь в старых домах отсутствуют даже накопители воды.

Сюрпризы проводки

Вместо счастья от покупки квартиры новоселы могут испытать настоящее горе. В старых домах проведена алюминиевая электропроводка, с которой зачастую возникает множество проблем. Выбить пробки из-за невинного чайника — лучшее, что может случиться. По статистике, из-за короткого замыкания во вторичном жилье происходит 85% пожаров. Со временем структура материалов проводки меняется, что вызывает нагрев провода и возгорание. Поменять её будет не так просто, как кажется новоселам.

Родственники в не столь отдаленных местах

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке является наиболее опасной. Директор «Ассоциации Застройщиков» рассказал, что если в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане — это не даёт гарантий, что в последующем третьи лица не заявят желания поселиться в квартире. Например, если человек выписан ФСИН, то после отбывания наказания его пропишут обратно. Кроме того, сделку могут признать недействительной, если были нарушены права несовершеннолетних, которые проживали здесь ранее. Это касается даже тех сделок, которые были совершены до вас. Получается, что конечный покупатель может лишиться жилья по вине предыдущего. Сергей Шаглин отметил, что подобная практика часто встречается в нашей стране, и суд становится на сторону заявителя, права которого были нарушены при проведении предыдущих сделках. Сейчас в государственной думе решается вопрос по проблеме юридической защиты добросовестного конечного владельца недвижимости, но как реализован будет этот законопроект, еще никто не знает.

Оплата потерянного тепла

Многоквартирные дома, которые строились до 2000 года, имеют высокий удельный вес теплопотери. Их строили практически без утеплителя. Теперь они отлично накапливают влагу и сырость, вместо того чтобы держать тепло. Этот факт на руку только теплоснабжающей организации, которая считает количество гигакалорий, отправленных на МКД из котельной. Все тепло, которое было потеряно сетями и потрачено на отопление «холодного» дома, будет заложено в вашу квитанцию.

Постоянные перебои в системе водоснабжения.

На вторичном жилье инженерные сети имеют большой удельный износ и не всегда удается службам во время произвести ремонт или замену труб, к тому же в старых домах отсутствуют накопители воды, которые в обязательном порядке устанавливаются в новостройках после 2017 года.

Соседей не выбирают

К сожалению, вместе с «новой» квартирой новоселы получают и старых соседей. Речь идет не только о выпивающих и буйных жильцах с низкой моральной ответственностью, но и о грызунах с насекомыми. Их появление мало поддается контролю. В подвалах домов, построенных в 90-е, благоприятная среда для их размножения. Из-за разрушенной системы жилищно-коммунального обслуживания подвальные помещения долгое время были залиты канализационными водами. После наведения порядка воду убрали, а вот песок менять не стали. Теперь жильцам вторичного жилья приходится уживаться не только с буйными соседями, но и с мирными тараканами.

Это далеко не единственные минусы, с которыми сталкиваются новороссийцы, решившие купить вторичное жилье. С одной стороны, выбор должен быть очевидным, но с другой стороны — цена. Купить «брежневку» или «хрущевку» кажется дешевле, чем квартиру у застройщика. Если взвесить все риски и посчитать расходы, то окажется, что покупка квартиры в новом доме и приобретение вторички примерно сопоставимы друг с другом.

Это если мы еще не будем считать капитализацию дома. После покупки квартиры в новостройке цена на м2 в этом доме в течении 5-7 лет растет, так как люди делают ремонты в квартирах, происходит благоустройство, появляются вокруг жилого комплекса дополнительная инфраструктура и многое другое. Квартиры во вторичном жилье с каждым годом все дешевеют, так же одна из причин снижения цены это износ дома.

Цены на вторичном рынке не много дешевле рыночных цен на новостройку. 85% всех покупателей квартир используют ипотечный кредит со средним сроком 15-20 лет, не трудно посчитать дома, которым по 40 – 50 лет, с износом в 60-70%, после выплаты ипотечного кредита превратятся в дома переселенцев по причине аварийного состояния дома. А это снова поиск жилья, ипотека и новые расходы.

- Покупая квартиру в старом доме, человек рискует получить аварийное жилье за очень высокую цену, если в стоимость квартиры включить расходы, которые новоселы вторички получат после приобретения квартиры, - уверен Сергей Шаглин.

Если у вас остались сомнения и вопросы, вы можете обратиться за помощью в «Ассоциацию Застройщиков». Напомним, это не агентство недвижимости. В компании нет комиссий, надбавок и переплат по стоимости квартир. Вам окажут бесплатную юридическую помощь и помогут с выбором квартиры абсолютно бесплатно. Подробнее об этом можно прочитать в предыдущей публикации "Блокнота" и на сайт www.ap-r.ru.

Екатерина Астахова