Помощь брошенным дольщикам КЖС. Слова и дела.

В деле о брошенных дольщиках КЖС по-прежнему остаются открытыми вопросы: кто и на каких условиях будет достраивать брошенные дома? может ли КЖС избежать банкротства и достраивать сам свои объекты? какие условия предлагаются потенциальным инвесторам, есть ли точные расчеты стоимости достройки объектов, есть ли механизм компенсации инвестору, который будет достраивать объекты с отрицательной рентабельностью?

С этими же вопросами «Блокнот» отправил письма в администрацию города, в прокуратуру Новороссийска, «Кубаньжилстрою» и новому инвестору «Акстрою».

«Блокнот» благодарит за оперативность ответа от администрации города. Его текст практически дословно:

- Администрация муниципального образования Новороссийск при участии и постоянном контроле прокуратуры, краевых властей и лично губернатора Краснодарского края ведет планомерную работу, направленную на восстановление прав и законных интересов граждан, заключивших договоры долевого участия с ООО «Кубаньжилстрой».

На сегодняшний день одним из наиболее эффективных путей решения проблемы является поиск компаний-инвесторов, способных оказать содействие в завершении строительства объектов. Администрацией муниципального образования город Новороссийск проведена работа по поиску компаний-инвесторов. Информация по каждому объекту незавершенного строительства размещена на Официальном сайте Администрации и Думы МО г.Новороссийск (www.admnvrsk.ru) в разделе МАУ «Управление по развитию новых и ранее застроенных территорий и инженерных коммуникаций.

При участии департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края продолжаются переговоры с крупными компаниями-застройщиками Кубани и других регионов, способных в качестве инвесторов-застройщиков принять участие в реализации проектов по завершению строительства объектов ООО «Кубаньжилстрой».

…В случае признания ООО «Кубаньжилстрой» банкротом администрация города будет продолжать при постоянном контроле и участии правоохранительных органов осуществлять мероприятия по защите прав и законных интересов граждан, заключивших договоры долевого участия с ООО «Кубаньжилстрой».

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

Для определения инвестиционной привлекательности каждого незавершенного объекта администрация города полагается исключительно на расчетные документы ООО «Кубаньжилстрой», оценку их рентабельности и инвестиционной привлекательности. Уровень инвестиционной привлекательности, объем средств, необходимых для завершения строительства каждого «проблемного» объекта, и размер прибыли потенциального инвестора Вы можете уточнить у руководства ООО «Кубаньжилстрой».

В рамках инвестиционного меморандума № 50, заключенного 30 марта 2018 года между компаниями ООО «Кубаньжилстрой» и ООО «Специализированный застройщик «Акстрой» при участии администрации муниципального образования город Новороссийск, разработаны дорожные карты, согласно которым обязанности администрации города выполнены, в том числе решены вопросы технического присоединения «проблемных» объектов к городским коммунальным сетям.

Компания ООО «Кубаньжилстрой» заключила договор генерального подряда от 25 декабря 2018 года № СМР-4 на завершение строительства дома № 4 по ГП ЖК «Суворовский» с компанией ООО «Союз». По информации руководства ООО «Кубаньжилстрой» приступить к строительным работам генеральный подрядчик должен в феврале 2019 года. На отчетную дату в администрацию муниципального образования график строительно-монтажных работ и график финансирования ООО «Кубаньжилстрой» не представлен.

Заместитель главы муниципального образования   Д.А. Агапов.

К информации Дмитрия Агапова добавим, что судебное заседание по банкротству КЖС отложено до апреля. Возможно, за это время найдется инвестор и дольщикам не придется сами достраивать объекты, создавая ЖСК. А, возможно, этот вариант окажется самым оптимальным.

Ответ от КЖС на запрос газеты «В каждый дом Новороссийска» и информационного портала «Блокнот» также получен. Мы планировали передать их информацию дольщикам, которые каждое слово ловят о планах их дальнейших действий. Но…

Наталья Штыкова, генеральный директор КЖС, считает, что запрос от газеты «В каждый дом Новороссийска» имеет право на существование. А вот запрос от «Блокнота» не имеет. И за то, что мы послали этот запрос, можем понести ответственность по заявлению КЖС в правоохранительные органы.

Однако и газете с лицензией СМИ КЖС не ответил ничего.

Публикуем полностью текст ответа.

Об ответе прокуратуры Новороссийска, который был дан «Блокноту» оперативнее всех других, мы уже писали.

В ответе подробно рассказано о нюансах банкротства и – отдельным абзацем – о претензиях дольщиков ЖК «Суджук-Кале» к «Акстрою», который по соглашению с КЖС должен выступить инвестором Суджук-Кале-2 и Суджук-Кале-3:

- В части доводов о призыве Марины Дерюгиной к дольщикам домов 1 и 2 вернуться на «родину» в ООО «Кубаньжилстрой» сообщаю, что в настоящее время генеральный директор ООО «Кубаньжилстрой» находится под стражей, уголовное дело находится на рассмотрении в суде. В рамках расследования на все имущество ООО «Кубаньжилстрой» наложен арест. По предварительной оценке, стоимости арестованного имущества не достаточно для погашения задолженности по вступившим в законную силу судебным актам. Таким образом, информацией, за счет каких денежных средств ООО «Кубаньжилстрой» будет завершать строительство «проблемных» объектов, прокуратура города не располагает.

После этого письма из прокуратуры пришла новая информация. Вот как о ней пишет сайт администрации города:

- Открывая заседание, прокурор города Игорь Стуконог сказал:

- Сегодня у нас очередное заседание межведомственной рабочей группы в расширенном составе. Проблема для обсуждения одна – это обманутые дольщики в городе Новороссийске, и мы сузили эту широкую тему до узкого, но очень острого, вопроса – это окончание строительства объектов ООО «Кубаньжилстрой».

Заместитель главы администрации города Дмитрий Агапов представил собравшимся отчет о состоянии дел на каждом «проблемном» объекте и высказал ряд предложений по организации завершения строительства каждого объекта, о ходе работ по поиску потенциальных компаний-инвесторов и формированию компенсационных участков, в том числе в рамках проектов по развитию ранее застроенных территорий.

Также в ходе заседания представители компаний-инвесторов рассказали о своем видении процессов по завершению строительства каждого объекта.

Адвокаты ООО «Кубаньжилстрой» рассказали о планируемых компанией мероприятиях по решению проблемных вопросов.

Представитель компании «Акстрой» Марк Швабский высказал готовность пересмотреть предложенные им ранее решения по увеличению инвестиционной привлекательности ЖК «Суджук-Кале» и уточнил, что после получения необходимой проектной документации строительные работы на объекте будут активно возобновлены. Компания намерена обеспечить квартирами всех участников долевого строительства.

Исполняющий директор ООО «Юг-Инжиниринг» (Группа компаний «Модус») Юрий Никитенко также заявил о готовности приступить к выполнению строительно-монтажных работ на одном из «проблемных» объектов, сейчас специалисты компании занимаются изучением технической документации, свои предложения смогут представить уже в ближайшие дни.

По завершению заседания прокурор города дал ряд поручений по актуализации информации о компенсационных участках и предоставлении ее в открытом доступе на сайте администрации города, также был внесен ряд предложений по оптимизации поиска новых инвесторов для завершения строительства долгостроев «Кубаньжилстрой».

Требует разъяснения ситуация вокруг «Акстроя» и его условиях достройки проблемных объектов. «Блокнот» получил от компании обширный ответ на запрос. Приводим его полностью.

- Какие существуют пути для того, чтобы не допустить банкротство ООО «Кубаньжилстрой»?

- Дело о банкротстве ООО «Кубаньжилстрой» рассматривается в суде с октября 2017 года. По закону суд в течение семи месяцев с момента открытия дела должен рассмотреть требования заявителей и принять решение признать банкротом или отказать. Прошло почти 1,5 года - решение не принято. Такое решение должно быть принято судом 4 марта текущего года (заседание перенесено на апрель – прим.ред.). Основания для отказа признать ООО «Кубаньжилстрой» банкротом у суда нет.

Выход один - ООО «Кубаньжилстрой» должен погасить денежные требования заявителей , иначе банкротства не миновать. Таким образом, ООО «Кубаньжилстрой» на деле должен продемонстрировать дольщикам свою способность и стремление решать проблему.

Закон о страховании ответственности застройщика, к сожалению, не работает. В России не было ни одного прецедента возврата денег дольщику страховой компанией.

- Что делать для привлечения инвесторов на объекты ООО «Кубаньжилстрой»?

- Речь идёт о 6-ти объектах ООО «Кубаньжилстрой», обременённых правами дольщиков. Все без исключения объекты убыточны. Это означает, что если продать все свободные от прав третьих лиц помещения, денег не хватит на завершение строительства объекта.

Лучшим доказательством убыточности объекта является отсутствие инвесторов. Инвестора не надо искать, он придёт сам, если увидит, что сможет получить ожидаемую прибыль.

Что делать? ООО СЗ «Акстрой» предложил план, согласно которому предлагалось для завершения строительства дома 4 на Суворовской приступить одновременно к строительству дома 5 на Суворовской и за счёт дохода, полученного от реализации свободных площадей, в 2019 году завершить строительство дома 4.

Для завершения строительства дома 16/2 в ЖК «Посейдон 2» предлагалось одновременно приступить к строительству дома 16/1 и за счёт дохода, полученного от реализации свободных площадей, в 2020 году завершить строительство дома 16/2.

Для завершения строительства дома 19 в ЖК «Одиссей» предлагалось одновременно приступить к строительству дома 1 в ЖК «Адмирал» и за счёт дохода, полученного от реализации свободных площадей, в 2021 году завершить строительство дома 19.

Для завершения строительства дома 18 в ЖК «Посейдон» предлагалось использовать прибыль от реализации вышеперечисленных проектов и начиная с 2019 года по 2022 год вводить в эксплуатацию ежегодно по 1-2 секции и завершить строительство дома в 2022 году.

ООО СЗ «Акстрой» предложил конкретный план действий: в течение 4-хлет до 2022 года включительно предоставить всем дольщикам квартиры по 350-400 квартир в год. Дольщики отказались принять предложение ООО СЗ «Акстрой». Они требуют достроить дома за 2 года на собственные деньги инвестора. Ни один инвестор в мире не примет такие условия.

Альтернатива предложенному варианту – банкротство ООО «Кубаньжилстрой», после которого спустя несколько лет дольщики окажутся один на один со своим недостроем без компенсационных земельных участков, которые будут реализованы на торгах с целью расчётов с кредиторами, и понадобятся многие годы, пока будет найдено решение их проблемы. Чтобы убедится в справедливости этих слов, достаточно посмотреть на судьбу других проблемных объектов в Новороссийске.

Надежда на возрождение ООО «Кубаньжилстрой» - это миф, которому не суждено сбыться даже во сне. Компания фактически банкрот - власти искусственно до сих пор до сих пор переносили эту процедуру. У компании арестованы счета, на сотни миллионов рублей долгов и даже если предположить, что с имущества будет снят арест, оно будет продано с торгов, чтобы погасить долги перед кредиторами.

У руководства компании была возможность продемонстрировать свою способность в решении проблемы дома 4 на Суворовской. Обещания не подтверждаются делами. Напомню, что на дом 4 по Суворовской необходимо 100 млн.рублей, на все объекты -2.2 млрд. рублей. За «Адмирал» предлагают 250 млн. руб., другого имущества у ООО «Кубаньжилстрой» нет - где взять оставшиеся деньги? Давайте посмотрим способность и желание ООО «Кубаньжилстрой» погасить долги и закрыть банкротное дело-это будет лучшим доказательством стремления ООО «Кубаньжилстрой» спасти дольщиков от банкротства.

- Почему компания «Акстрой» не приступает к строительству ЖК «Суджук-Кале»? Каковы дальнейшие планы в отношении этого объекта»?

- В процессе реализации проекта ЖК «Суджук-Кале» возникли новые обстоятельства, которые не позволяли продолжить строительство объекта.

По требованию банка для привлечения кредита ООО СЗ «Акстрой» подготовил сметный расчёт себестоимости строительства. Согласно сметного расчёта, себестоимость строительства превысила показатели, заложенные ООО «Кубаньжилстрой», на 375 миллионов рублей.

Технические условия на технологическое подключение объектов к сетям водоснабжения, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, предоставленные ООО «Кубаньжилстрой», не подтвердились.

Объект перешёл в статус убыточного, ООО СЗ «Акстрой» требовалось вложить около 300 млн.рублей собственных средств для погашения недоимки инвестиций, чтобы завершить строительство объектов.

В сложившихся обстоятельствах, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками, руководство компании приняло решение приостановить реализацию существующего проекта и внести в него изменения, которые позволят сделать проект прибыльным. При этом, особо подчёркиваю, что изменения проекта не затронут существенные условия, обязательств перед дольщиками -дольщики получат свои квартиры в строгом соответствии с проектом при полном соблюдении всех градостроительных нормативов.

В течение 4 месяцев планируется внести изменение в проектную документацию, включая устройство крышных газовых котельных, далее пройти экспертизу, получить разрешение на строительство и возобновить строительство объекта.

Злопыхатели обвиняют ООО СЗ «Акстрой» во всех смертных грехах, распускают слухи о грядущем банкротстве, об отсутствии денег. Не дождутся.

- Какова судьба дома 1 в Суджук-Кале?

- Для перехода права собственности на незавершённый строительством  объект и земельный участок необходимо согласие 100 процентов дольщиков. Часть дольщиков – против передачи объектов недвижимости в «Акстрой».

Альтернативный вариант для дольщиков дома 1 – банкротство, после которого объект будет продан с торгов с целью расчётов с дольщиками или с согласия дольщиков будет передан ЖСК с целью завершения строительства. Объект убыточен - ни один инвестор не войдёт в проект. Если дольщики надеются на земельный участок под дом 3, то зря - этот участок уйдёт в процедуру банкротства и будет продан с торгов. ЖСК имеет право требования компенсационного земельного участка из зарезервированных земель на эти цели. Как правило, эти участки малопривлекательны для инвестора. Уйдут годы, прежде чем удастся решить проблему дольщиков дома 1.

Обещания ООО «Кубаньжилстрой» помочь дольщикам дома 1 в поиске инвестора не иначе как очередной авантюрой не назовёшь. Я подробно останавливался на этом обстоятельстве в ответе на вопрос 2. Основная помощь, которая требуется дольщикам от ООО «Кубаньжилстрой», - это закрыть банкротное дело до 04.03.2019. Об истинных намерениях ООО «Кубаньжилстрой» можно будет судить по этому поступку.

- Возможен ли компромиссный вариант: дольщики дома 1 переходят в «Акстрой», чтобы избежать процедуру банкротства и продолжают поиски нового инвестора?

- Возможен.

Наверняка, «Блокнот» задал сторонам процесса не все вопросы, которые волнуют дольщиков. Присылайте их «Блокноту», и мы обязательно зададим их адресатам. Кроме того,  «Блокнот» открывает в редакции «горячую студию», в которой любой заинтересованный участник сможет высказать свое мнение. Дольщик, подрядчик, сотрудник – мы ждем всех. Мы опубликуем ваше мнение без монтажа и собственных комментариев. Более того, в случае необходимости, мы готовы выехать для съемки «на место». Мы считаем очень важным показать Новороссийску, что 1500 дольщиков – это не безликая масса, а живые люди. Семьи. Для многих из них деньги, вложенные в жилье, были накоплены за долгие годы, многие залезли в долги, многие до сих пор платят ипотеку или живут в съемных квартирах…

Мы опубликуем любое мнение и любой вопрос. Телефон для справок 8 (988) 310-18-00

Если у вас есть мнение или предложение, пишите в комментариях.

«Блокнот» не удаляет комментарии, только если они не порочат личную честь и достоинство.

Лариса Викторова